以下为演讲实录：

 

各位亲爱的朋友、同仁，大家上午好！非常非常的激动，今天能有这样的时刻和大家在一起。

 

首先我还是要先感谢主持人如此丰富的介绍，让我在台下一直担心她都讲完了我讲什么。今天能够在这里和大家开启一场“星际航程”，是我们团队一个月的努力，我们希望和所有同仁一起感受我们即将走进的，面对的、身处的全新的世界，通过这样一次旅行，能够让我们所有的地产人都能够有勇气开启自己全新的生命之旅。

2015年1月我写了一篇文章叫《谁将迎来地产的白金时代》，在这篇文章里我曾经试图探讨或者是表达我认为的，我坚定的相信的在全新的市场环境下，带来的并不仅仅只是地产行业进入所谓的白银时代，在我心里一直坚信还有一个更加美好的时代可能会对我们开启。这篇文章引发了很多的争论，在随后的很久，这个沟通的过程中让我越来越深刻地意识到，与其与别人纸上谈兵、咬文嚼字地去追问这个问题的答案，去讨论谁是对的谁是错的，不如用实际的行动去回答它。

 

在我们即将面对的瞬息万变的这个世界，没有任何人可以凭借以往所谓的成功或者经验来断言未来，因为我们所要身处的是一个完全的时代和时代的更替。任何之前的曾经的所有的经验、模式、预言和判断，我认为都是不值得去推敲的。唯一能够带来的、能够去回答的只有行动，所以今天我们来了，也感谢大家今天也来了，还有同时今天在线上，我们有将近2000名在线的地产人和我们同在，所以深深地感谢大家。

 

 

我们今天将有这样几个部分和大家分享。

 

首先开始我们的第一部分。如果我们把现在所处的商业环境形容成整个浩渺的星际，我们所身处的各行各业就是在这个天体间的所有的星球。房地产无疑是这个所有的星球中体量最重的一个，体积最大的那个。它由于自身过重、轨迹固定，所以使它没有办法像其它的星球一样能够迅速的和全新的生态环境相结合，融合入新的环境并且进入新的生态环境带来的力量，重新构建自己的价值观。房地产的所有的特质似乎与互联网所有的特质是格格不入的，房地产的特质，比如说它的重资产、长周期、低频消费，都和移动互联时代所倡导的高频、低门槛，以及快、极致等等，看上去它似乎是违背的。

 

到今天为止，在衣食住行四个行当里，衣食行都触网了，只有住和互联网发生的反应，更多的来自于地壳的表面的部分，要么是在营销的终端，要么是在我们所说的物业服务，类似于像彩生活这样的社区O2O服务，实际上它们都仍然停留在移动互联和地产之间的表面，还没有真正地影响和改变地产自身的逻辑。

 

而我们今天的启程，就是希望能够撬开互联网和房地产之间的接口，我们希望能够找到这个接口，让移动互联整个大数据的力量如一束强光直抵整个地球的核心，我们期待或者说我们希望它能从根本上去影响和改变整个地球的核心，改变其本质，改变其逻辑，最根本的是我们希望它能够由重变轻，它只有首先变轻了，它才有机会在未来得互联网世界如同其它的星球一样自由地游弋于其中，把它最大的机制在全新的时代开发，我们启程的目的就在于此。

 

在启程之前我们要做很多的准备，一次启航，一次如此漫长的，不知道什么时候是危机的航程，需要有很多的准备工作要做。首先我们打造了一艘很酷的星际战舰。这艘星际战舰我们将其命名为eLab，E是三个英文单词：房地产、互联网、生活方式。它意味着我们整个这艘战舰的使命就是要通过互联网和房地产的融合，能够创造出全新的无限的可能的生活方式。因此这是我们三个核心使命的基因，Life是我们精神的追求，实验室意味着永无止境的探索、创新、求变，面对着我们永无止境的面对挑战的勇气和决心。我和我的团队讲，如果我们这艘战舰没有完成使命，就让它一直游弋于太空，直到我们完成我们的使命。

 

这艘战舰是一艘非常轻的战舰，它有一个非常重要的中枢动力系统，就是客户价值中枢，如果这艘战舰失去了这个系统，它就将在太空消失，我跟团队讲得最多的话，我们所有人的努力都是能够为客户，为居者创造更大的价值，只要这个动力在，这个宗旨在，这艘战舰就一直在，只要我们一直在，机会就一直在，希望就一直会在，这是我们整个战舰最核心的中枢部分。

 

智能母舱是我们整个战舰最高的决策中枢机制，为什么它叫智能母舱？它不仅仅代表了我们人脑的最高决策层，它也是数据的中枢，所有的东西是用数据和人脑的决策出来的，这是我们的智能母舱。在智能母舱之下，我们有6个功能子舱，这6个功能子舱涵盖了我们将要启航的目的中必然要具备最关键和最核心的职能板块，所以这是我们的组织模型。

 

大家知道在启航之前要做的非常重要的一件事情就是要测一下来自于地心引力的，你在启程和启航的时候会给你带来巨大的惯性阻力的都是什么，所以我们要对它进行整个的启航前的压力测试。

 

我们来看一下，这是我们习以为常了20年的开发模型，20年的时间从0到1，从大家都没有房子到今天几乎大多数的人都已经有了自己的房子，在这20年的房地产的发展过程中，我们会看到的是从拿到一块地开始到进入市场调研定位，再进入到我们的产品设计规划，最后进入到销售、交易、交给客户。在这样的一个开发惯性的流程中有三个核心的点在之前是没有问题的，为什么没有问题？因为供需之间不平衡，供远小于需，所以在这样的阶段下，在没有太多的产品改变、需求改变、技术改变的前提下，大多数的时候，我们的产品是在十年如一日，在微创新的一个阶段里进行发展的。

但是在接下来的未来，它将全然不同，这个我们习以为常了20年的开发模型将会给我们带来巨大的风险，在之前的20年所有的企业都惯常的最核心的思维方式或者聚焦的关键点在于土地价值最大化，一块土地拿到手里之后，最核心的是如何高速的、快速的使之变现，我如何让这块土地能够创造更大的溢价，这是在之前发生的，所有企业一定会去思考的重中之重，或者说所有的企业在比拼的其实就是高增长，大规模的扩张，这一点是完全合乎整个地产发展逻辑的这就如同一个人在青少年时期你是一定要先长个子、先长体重，然后你才存在下一步的生存和成长的机会。但是当我们都是成年人，都已经长到今天这个年龄，不会再有人在体重和个头上发生迅速的改变，如果这时候我们还以这样的标准来衡量每一个组织，或者每一家企业、每一个人的能力、价值的时候，我相信它就是失败的。

 

同样的在这个开发模型中的三个关键点，首先是市场，我们现在要做所有的产品新的定位和研发，基本上都是延续于之前的沉没数据，我们不要说未来的数据，我们甚至都没有当下的数据。可是在移动互联瞬息万变的世界里，三个月就是一个生命周期，而房地产是三年为一个周期，从产品拿地开始到交付到客户手里，至少两到三年，在正常的周期里边，多少个数据，多少的需求，多少的东西会发生改变。我们如何能够凭借以往的沉没数据来判定未来两到三年，甚至大的项目可能5到10年之后交付到客户手里还仍然是客户所需要的？所以这是我们必然会面对的第一个挑战。

 

第二个是产品，大家知道在移动互联时代和工业时代最大的区别是什么？有三个核心点，第一是它的成本边际在移动互联时代将会趋向于零，而在工业时代这个成本是巨大的，这就是我们看到的，为什么整个房地产的房价降不下来，它的的确确有它最自然和最基本的逻辑在里面。如果按照原来的模型来走的话，在移动互联的世界里，成本是极低的，刚才我们主持人也讲到了，边际成本和本身的成本的极核机会为零，另外一方面是生命周期几乎为零，大家知道谷歌花了几个亿做可穿戴设备的研究，可是几个月前它终止了这项研究，因为触摸技术出现了，人不需要再戴着那些设备来完成他想要完成的东西，而是技术可以直接植入到皮肤，真正进入到你的身体，而不需要再戴一个外界的东西，所以它终止了这个研究。

 

我们可以知道在未来的技术，我们今天呈现一个指数性爆炸性增长的时代，产品的生命周期用我的话来讲就是方生方死、方死方生，我们怎么保证我们的产品拥有在未来的生命力和需求？第二个是差异性的体验。所谓差异性的体验，我做地产做了将近20年，在这20年的历程中，房地产的开发基本上只有四种产品：刚需、改善、舒适型、豪宅。只要你是90平米以下的户型就被定义成刚需产品，所有的刚需产品几乎是千户一面，就是看谁能多的面积更多一点，看谁的面宽宽一点，进深短一点，是2+1还是3+1，可是在即将到来的未来，我们今天在座的各位都能买得起90平米的房子，我想问一下我们所要的房子会是一样的吗？

 

如果我是一个单身者，你是一个两口之家，另外一个是三代同堂，还有一个是老年夫妻，他们对空间的需求、硬件的配置、软件的服务所有的要求其实是不同的。但是在之前的高增长、快速发展的过程中，我们要快，我们没有办法也没有时间去完成那么多客户细分市场的研究。我们没有办法去应对这样的一个高难度、高挑战的周期，所以大家只能选择看似最安全的方式，就是都做别人做了，认为还好，没有太大风险的东西。但是实际上由于我们都做了一样的选择，实际上我们进入了最危险的境地。截止2014年底，中国单纯的住宅性物业2.2万亿的库存。这样一个庞大的量，它不像衣服，它也不像一块表或者一部手机，或者一顿饭，我打折、清仓就把它清掉了。所以这就是为什么从2014年开始，从我本人到整个地产行业，我们看到所有地产商内心的焦虑和危机。第三个是销售，销售有两个点是没有任何人可以去承诺的，第一，我无法承诺他什么时间卖完，第二，我无法承诺我会以什么样的价格或者以什么样的收益来收盘，这是任何一个销售能做到的。我们按照传统的房地产开发的模型来看，在未来它一定会面对巨大的挑战和风险。

 

当我们无法清楚知道客户的需求的时候，一定会生产出大量的库存的产品。我有一个非常喜欢的思维方式叫锐角法则，任何一件事情当你从一个维度看它是死角的时候，你从另外一个维度，如果你能找到那个全新的视角，你会看到全然不同的另一面。

科技具备改变一切的力量，当这样的天时不具备的时候，就像之前，我是没有办法一个一个客户走访，去完成所有客户的提前锁定和需求分析的，当大数据时代到来的时候，它具备了这样一个技术硬件的平台，支持我们可以完成客户提前的需求的开发。

 

另外我们还看了一下地利，这个我不用多讲，给大家看几张图表，大家都是同行，我们看到供需逆转之后从人找房转变成房找人。量和价之间从原来的量价齐升到现在的量缩降价。所有房地产公司的真正的利润率全部都是在下降的。

 

从我们自身行业所处的环境来看，我们已经看到它到达了一个非常重要或者说关键的转折点。

 

接下来我们看一下我们的客群，客群的主体已经由60后、70后为购房的主体转变为80后、90后，甚至很快接下来就是00后。这个转变有几个维度，从生命的轨迹从原来的一生一城到现在的一生N城，生活方式从关注他人到关注自我，产品诉求从单一的生存居住的需求到生活和社交为关键。价值结构从功能硬件变成了情感软件。我们也可以通过一个小短片来看一下。

 

接下来我们在这场只有方向，没有目的地的星际旅程中，需要做出我们自己的导航系统，使它能够始终在我们既定的目标中前行。我们的导航系统就是以“人性需求”为开发的主体，而非单一的土地。以“生活方式”为开发的载体，而非单一的房子，以“价值创造”为开发的目标，而非单一的力量。

接着我们绘出了我们的战略航线，它一定是线上和线下并存和并举，一定是由C端到达B端，而非传统的B端到C端。在线上和线下不断的对接中，在从C端到B端的不断释放产品的需求和对接中，我们希望最终呈现一个开放的、创新的，不断在生长的人居的生态环境。

第一代互联网的时代，我们看到它的核心的规则是赢家通吃，是纯线上的，现在互联网已经发展到了二代，二代互联网和一代互联网核心的改变主要在两个维度，就是线上和线下一定是并重的，京东从原来的纯做线上，已经在产业链上下游全部进入，他们已经大量的做物流仓储的基地，单一的纯粹的线上是没办法完整的持续支撑它的商业了，根本的逻辑是要跟大的产业进行联合，从而把两个产业的价值重组才能真正焕发出价值。所以我们看到二代互联网里面最大的体征就是双线并举，线上线下，虚实结合。核心的规则我们看到原来天派技术的人员也必须要和地派的传统产业化进行结合，两类的复合型人才共同发挥各自的所长，重新融合形成新的组织或人才的结构体系。

所以我们给自己做了一个定位，我们希望成为中国首个生活方式预制开发的平台。

下面我们如何去做呢？这样一个听起来无限高大上但又无限空泛的理论，我们如何去完成它呢？它做完之后会是一个什么样的？看一下我们接下来制作的这个多媒体视频，它把我们核心商业模式做了一个演示，之后我会做简要的介绍。

 

这是我们团队用一个虚拟的方式，希望形象生动地表达我们的商业模型是什么样的，它有几个核心和关键的点。

1.线上客户释放需求，线下匹配需求开发产品

 

第一是通过线上虚拟的平台和大数据完成和客户之间针对产品、细到户型大到产品的硬件配置、软件服务、地段、价格、周边配套等各个维度的数据的采集、分析和交互，所谓的交互就是我们在线上的平台上和客户大量的数据的沟通、反馈，不断地输出1.0、2.0版本的产品给客户，直到客户满意下单，然后我们把这样的单重新梳理，完成产品模块的分解，再输送给开发商，让开发商可以按照这样清晰的客户需求完成开发和建设。这个维度将会改变到在两端的痛点。它是从客户端到达土地端，它提前完成预制，预制的阶段包括整个产品的设计、研发、沟通、定位的阶段，之后完成预售。在完成预售之后，才和开发商去拿地，进行产品的落地的销售，拿地的同时实际上销售已经完成，之后再进入到建造的过程中。

 

它是通过线上和线下，在线上客户只需要不断地释放需求，我们每个客户都不可能是设计师，他们只会告诉你我想要什么，但是我不知道怎么把它创造出来，你只需要释放你的需求，在整个线上我们有大量的产品的各种类别的模块，我们称之粗胚，在线上你完成你产品的需求的沟通和定制。在线下，我们的整个设计团队不断地将全新的产品对接给我们的客户。大家可能会说，你得多么庞大的设计团队能够完成海量的客户需求的调整、客户需求的匹配？实际不是，我们的设计团队可能只有几个人，他们所要做的不是由他们自己完成设计的工作，而是搭建一个线上的产品的设计平台，把所有的客户需求的产品降为标准的产品模块，之后发单给所有的设计师不同类别的设计师只需要完成单一的极致的产品模块的设计之后，在我的后台重新完成全新的组合。

 

所以在这个逻辑之下我们可以看到，在这个平台里面，实际上这是一个简要的我们的客户的线上胚坯的产品，到后面匹配价格、匹配地段，匹配开发商，匹配品牌，逐步的完成客户整个需求的认定。

这样的一个模型会带来几大根本性的改变。首先从客户端而言，三个痛点将会变成三个关键的喜悦点。传统的开发模式，价格是所有购房者心中最痛的这一块，这一块通过什么方式可以改变？按照传统的开发逻辑是非常难的，按照这样的逻辑。这几年开发商的所有的利润都在下降，建安的成本、税费、财务融资、楼板价方面的成本是没法下降的，所以最终他的利润都是在往下走的，但是客户也并没有感觉到房价降了，也没有感觉到自己用更少的钱买到了跟好的产品了，所以按传统的开发逻辑，似乎它真的是一条死路。

 

但是如果我们换一个维度，换到我们新的这种方式之后，我们会发现，有很多的中间环节的费用可以因此被去化掉。当我们不知道客户要什么的时候，我是什么都要给你的，每家开发商都不敢比别人缺了什么，因为担心成为对手打击的一个方面，因为我不知道你要什么，我只好什么都给你。其实不同的客户对房屋的配置的要求是不同的，为什么你要提供我所有的都是一样的，然后让我为所有的成本买单，其实我并不需要那么多其它的东西。

当我们能够提前清晰地预知客户的精准需求的时候，在建安的投入上，我们就有机会把对客户而言没有价值的部分简化，把它做成标准的配件，而不是特殊的加分项。而对客户最敏感的，我们要把它做到最好，这样才是针对性的、有效地符合了每一类客户不同的个性需求，同时又不让他付出全部的成本代价。所以提前的预制可以帮助开发商有效地降低成本，并且最大化满足客户的需求，在这一点上成本会下降。同时我们就不用讲管理、营销的成本、税费和财务的融资成本，都会因此而改变。

 

所以在这种情况下，我们初步计算了一下，房价至少可以下降10%到20%。后面我还会给大家讲到一个我们在整个产品创新的技术上的变化，大家在未来不需要买100平米的房子来满足你的基本需求，也许你只需要买50平米的房子，你就可以具备100平米的房子完全能够提供的生活场景和功能。从这个维度上，产品技术的创新上，我们能够让客户把总价再降下来，这样的一个维度下来，对开发商仍然保持他核心的利润、核心的收益是不改变的，但是我们用了全新的技术和方法，来改变这一切。

 

 

这样的一种模型方式，可以让客户从被动到主动，然后进入到参与，最终可以决策定制。而从开发端，他从原来未知开发的风险，到已知结果，到开始进行标准的模块化的生产，到最后形成规模化的量产，所以我们说它可以实现规模化的定制。在座的所有的朋友，包括我之前在沟通的很多的伙伴，他们提出来的最多的一个问题就是怎么可能进行规模化的定制呢？这是不可能的，每个客户的需求是不一样的，在一栋楼里，怎么可能这个户型做成这样，楼上的户型做成另外的样子呢？开发商的理论非常正确，的确做不了。但是我们的逻辑不是这样的，大家都去医院看过病，我们举个最简单的例子，我们每次看病的时候，由于病症的不同，医生开出的药方绝对不一样，不会所有人都开一样的药方，因为病不一样。开出的药方可以是不一样的，但是我的药方里的蛇胆仍然是蛇胆，你的药方里的川贝也仍然是川贝，本质是不变的。换言之，我们可以把所有的产品模块降为中药的最后那一剂，在后台我们仍然形成的是规模化的批量的生产，但是到前台，到客户端的时候，它会呈现客户像搭乐高一样的，我会自己完成各种的组合，在客户呈现端口呈现出来的仍然是个性化的。

我们这个平台最大的特质就是开发的需求一定是在匹配产品，而不是在销售，销售自然产生的结构目的是引领或者创造全新的生活场景、生命的体验，然后匹配相应的产品，这个产品包括硬件和软件。从升维的角度来看，它就是人性的释放，做到完全的个性化，求新、求变、求不同，这是人性之根本。到这样的逻辑的时候，我并不是完整地给到你一个产品，在线上是给你一个产品，但是降维到后台，我们是产品的模块重组。

 

 

大家可以通过这张图表简单看一下，在线上部分，对于客户而言，空间、功能、配置、面积、价格等等，这是基本的项目，这些是不会改变的，但是到线下的部分，对开发商而言，功能可以有各种各样，每一个到达线上端的时候，开发商生产的仍然是标准化的产品，在后台完成具备相同需求的客户的合并同类项。然后我们取最大公约数，来完成线上产品的输出，我们会让喜欢或者需要相同类型的产品的客群，需要相同地段、需要相同产品的个性化的客群集中在一个物业里，或者一个项目里，所以对开发商而言，他仍然做的是标准化的产品，而不是一栋楼里每一层盖不一样的户型。所以我们说它才可能实现规模化。

大家都知道在欧洲，在国外，定制都已经习以为常，但是规模化的定制这是必须要产生的前提，否则这个商业模型没有意义和价值，只能服务于少数人，而我们采用这样全新的技术手段，通过移动互联的这个大平台，我们能够快速的，像刚才那部片子里讲到的，我们把所有的需求进行交互之后，进行客户热度模块进行需求分析，将客户热度最高的需求进行研发，然后再和开发商共同完成产品的开发和建造。

 

在服务的维度里，从信息不清、价格不明、体验不佳到我们的平台上会有类似于大众点评的房地产的信息点评，这个信息点评不是现在说的我距离地铁100米，我们的房屋面宽是多少，成交价是多少，而是完全以客户端的视角，比如一个新购房的客户他是不会知道3米2的面宽和3米6的面宽有什么区别，第一次购房的客户不会知道距离地铁1000米和距离地铁1500米区别是什么。如果一个女生穿高跟鞋，在下雨天，如果一对老年夫妻带着孩子从地铁会到社区，500米的距离和1500米的距离，带给客户的感觉是什么。

 

 

3.2米的面宽和3.6米的面宽，在房间里放的家具的大小有什么不同，每一个数据对你的生活而言，它意味着什么，它会带来什么样的影响，我们都告诉客户，最终由你决定你要什么样的东西，不同的楼层为什么要做这样的定价，每层之间的采光、日照，所有的参数系数发生的改变会是什么，没有人知道，在同一个小区里面，不同的楼座，不同的位置，你购买的不同的楼层，不同的朝向，带来的实际需求的体验是什么，没有人知道，我们希望在这个平台上让我们的客户知道。我们希望能够让我们在这个平台上的客户真实地知道我买的每一个数字转化成我每一天的生活的时候，它带给我的是什么，这是我们想要的。

举个简单的例子，我们今天每一个客户进到售场的时候是没有人知道谁会接待我，你永远不知道那个服务于你的业务员他是不是今天刚第一天上岗，他是不是自己连这个项目的信息都还没有搞清楚，你就是他的了，你的归属权就是他的。所有的服务你就只能与他进行交流，除非你有严重的投诉。在世茂的时候我就警告过一堆的营销总监和营销经理，我说将来你们很快会失业的。营销经理在干什么？管管价格，管管人，未来我一个APP就把这一切全部解决掉，客户的手机里直接就可以选择每一个业务员，只有最优秀的业务员才会在手机端呈现，不需要你管他，每个业务员必须努力做最好的服务，因为当客户给他最高的评价的时候，他才有机会呈现在客户端，他怎么能不努力的去服务，而要你每天管理他，教育他要好好的服务客户？不需要。你只需要运用一个技术。

 

作为营销经理，价格我也不要你管了，我们用自动的定价系统，什么是自动的定价系统？今天所有的开发商在定价的时候，我们的定价更多的依靠我们的判断和客户的反馈，人人为的定价，但是未来不需要了，一个专业的系全部子对生成，根本不需要人为地做一堆的计算，所以我说会有很多人失业，这不是某一个人造成的，这是这个时代必然会带来的。在这样的一个平台里面，我们希望能够真正让客户，让居者得到开放的、透明的，最棒的、最佳的，来自业务员发自内心的优质的服务。

 

这样一个平台，我们是有机会实现三方共赢的，从客户端他可以买到自己真正想要的产品，同时用更低的价格获得，用少量的资金提前锁定房源之后，在未来他仍然可以具备变化的可能，同时对开发商来讲，提前锁定了产品，再进行开发，在保证他合理的利润的前提下，把开发的风险、库存的风险降到最低。

 

刚才讲的是我们的一个商业的基本的逻辑和模型。我刚才反复强调，它不是一个单纯的交易的平台，它是一个创造的平台，它是一个创新的平台，我们希望通过这个平台和我们的客户共同创造出最先进的生活场景、最人性的生活方式和最差异化的新鲜的生命体验，这是我们的愿景。

 

2.具体如何实现？

 

我们通过什么方式能做到这一点呢？落一下地，接接地气，大家可以看到，我们通过四个路径，这就是我们的专业团队，或者我们20年如一日在跟客户打交道的过程中积累下来的。首先我们未来在线上的产品全部是自生的空间，它可以根据你的家庭结构不断地生成和改进，大家会说，那不就是全生命周期吗？这个概念在10年前就有人提了。没错，任何一个房子都可以做成全生命周期，只不过你要付出很大的代价，你要把那个房子重新改了才能变成那样，而我们是提前就预定好，你从两口之家到三口之家，到三代同堂，到你重新回归到老两口，在整个生命周期，你不需要大变动，你就可以从容的，简便的，非常快速的让空间符合你的需求，这是第一个，我们叫自生空间。

第二是自应场景，一会儿我会有图片给大家看到具体的都是的，我们买房子的时候会发现，快发上或者我们所有设计的产品，你所需要功能都一定会在这个空间里具备，比如我需要客卧，偶尔我父母会来，回头你想想你的那些空间的使用率有多少，你的客卧有多长时间用一次，餐厅是只有你在吃饭的时候才会光顾的，有大量的空间其实是你不经常用的，但是你却为它付出了百分之百的成本，这个成本不止是购买成本、交易成本，还包括物业管理，后期维护的所有的成本，但是那个空间你可能只在很少的时候才用一次，实际上它的使用率、时间使用效能是非常低的，我们称之为并联式的设计。

 

我们现在要改变的就是让场景可以根据人的需求发生改变，同一个场景可以在不同的时间结点结合你的不同的需求，发生响应的场景改变。餐厅是只有你在需要吃饭的时候它会出现，平时它是你最习惯使用的某一个空间。客卧是只有你的父母或者朋友来的时候使用的空间，他们没有来的时候，它就是你另外一个最棒的私人的展示，或者是女孩子梳妆的空间。我们现在所做的一个最重要的改变就是让一平米的空间能够产生N倍的平效，这就是我刚才讲的，你同样的买100平米的房子，原来需要买150平米的房子才能满足你基本的功能需求，现在不需要了，你只需要通过100平米的房子，我们通过空间的提前的预埋的全新的整套的技术，让你的空间发生改变，自应场景就是根据你的需求自动响应，而呈现出来的场景。

 

第三个是自选系统。由于整个的移动互联的技术呈现，我们可以完全从容地进行自选系统。以及最后还能自主定价。

 

接下来我们来看，这是自生的空间，它能完全满足全生命周期。自应的场景里面，我们通过空间的变形、精装的变脸和软饰的变装这三个方面的改变来实现，单一的空间的改变没有办法完成场景的需求改变的，只有三个维度都在变，空间在变、精装在变，软装在变，这样可以快速的产生全新的产品。就好比女孩子化妆，她要整套的搭配才能呈现出那个效果。

 

同样的道理，我们在未来要做的就是通过一整套的方案可以实现空间的时间效率、场景的移动频率以及体验的新鲜指数。你不需要十年如一日的住在一模一样的装修的环境里，你的家也可以像一个服装一样，春天是春季的款式，秋天是秋季的款式，三个人的时候是三个人最棒的空间，四个人的时候是四个人最棒的空间，而且你不需要花费很大的时间和金钱的代价，你这一切都可以在线上完成定制之后我们来服务到你。这是我们自选的系统，它包括了软件系统和硬件系统，全部都可以在线上由你自己来进行相应的选择。除了基本的标准配置我们具备之外，特殊的方面，比如说我们在德国和客户合作的就是家居生态系统，真正的可以在家里长树、长花草，如果你的家庭需要，你选择这一项，我们单独给你家庭做这一项。有的人很需要24小时全程在线的远程诊疗，远程视频，这些服务的内容，都是可以由每个客户在平台上进行选择，然后你为此付出你想要购买的服务的费用，而不需要为所有的东西付费。

 

由于你可以通过自身的空间，自己的选择，自应的场景选择你要什么样的场景，同时你可以通过自己来选择相应的系统，它会生成我们自主定价，你只会为你需要的买单，而不需要为你不需要的去付费。

 

之后它会形成一个巨大的生态圈，在这个生态圈里面是开放的，互动的，线上线下完全融合在一起的虚拟和现实的生活方式。

 

所以我们说我们希望开启定制的人生，我可以定制我的人生，我不再接受被人选择，我可以选择我想要的生活。

我说了那么多，大家说你这个可能都是纸上谈兵。我们可以给大家谈一下我们负责的一个项目，用全新的方式做的。

 

汇悦台这个项目是广州的最著名的产品，它是在广州一线的江景之下，2013年到2014年将近卖了50亿，马上要开它的二期，它是传统的豪宅。我跟他们谈这个项目的时候，当时我说如果你的产品还在卖地段，还在卖资源，无论你的地段如何需求，无论你的景观如何漂亮，某种意义上它不是你的。同样在珠江边的另外的项目，我能看到的只是不同的江景而已，凭什么说你的江景是最棒的，你就应该比我多那么多钱？如果你没有打造出来完全差异于别人的产品，或者说不一样的东西，凭什么你希望你的产品卖得比别人贵呢？所以我和他讲，所有今天还在卖地段的豪宅无论多么豪，都是过去式了，1.0版本结束了，真正意义上未来的高品质的生活一定是不止于产品，一定是它能构建更不一样的全新的高尚的生活方式。

 

来看一下我们这些理念落到这个项目，它会提供什么样的不同的生活方式。这是其中的某一个户型，这个户型我们在不动它核心剪力墙结构的情况下，我们把它的结构做成2+N、3+N、4+N。2是你的常住人口，N是你的变化人口。如果我现在是两口之家，我就在2+N的基础上改变，我是三口常住人口，我就采用3+N的方式来设计。

 

这是他们的起居厅，我们在这里面可以根据客户的需求，让它随着时间的改变在一天之内呈现6到8种的场景，这些场景的呈现都不需要他劳师动众，他一天可以非常轻松完成8种场景的转换，而不是我们现在的起居厅天天一样的变化，我们通过家具、家饰、灯光的转换，可以让他在同一天快速产生不同的需求的场景。

 

 

这是我们2+N模式的男主人的空间，我们也可以有很多种的模型供他来选择，他如果选择了A、B、C，我们就提前预制给他A、B、C的功能，他如果不需要C的场景，我们就给他提供A、B的功能，这样提前实现了场景的使用的设计，客户经常会用到哪些场景，我就选择哪些场景，我就把这些场景配置到你的选择里面，当他需要的时候，它可以很方便地生成你想要的场景。

这是南侧女主人和主卧之间形成的变化和改变。这是3+N的时候，北向的房间儿童房从婴儿时期、少年时期到成年时期可以做不同的改变。

这是我们现在做的最有变革性的东西，在今天的中国的地产，还没有真正意义上通过APP，通过虚拟的平台来完成社群交互、产品互动以及服务的选择。这是我们一个示意的页面，它包含自助的服务、自定空间、自享生活、乐享圈层，它包含了所有的硬件和软件的配套，以及社交的圈层，在整个大的社区下的内容。我们简单来看一下。

 

这是我刚才讲到的，无论是置业顾问的服务，还是物业人员的服务，还是保洁阿姨的服务，所有的人都在这个平台上，你可以清晰地看到，你想选择哪个人员为你服务，他的评分，他的介绍，他的客户对他的评价都会呈现，你就可以在这里快速完成和他的对接，如果你认为他不满意，可以重新选择新的服务人员。

 

 

这是我们刚才说的自定义的空间，我们进到这个平台里来，可以自己选择，你是两人世界还是三口之家，你想对你的哪些空间进行相应的改变，你通过线上APP和我们进行互动，硬件方面你可以选择不同的硬件配置的功能，包括到自选空间里，不同的设计师会提供不同的季节、不同的场景下不同的空间的精装和软装组合的变化套餐，当你下了订单之后，通过提前的准备，在你约定的时间，它帮你完成空间的变形。这是我们刚才讲到的，如果你是私人定制，如果有孩子，你可以选择不同的在线教育课程，都可以在这个平台上自由选择，如果你家里有老人，你可以选择他独特的健康医疗的体系。乐享圈层就是基于业主的共同兴趣和爱好来完成的社交。

这样一个平台，我们希望它最后从一个平台多一家数据公司，它拥有客户的消费行为、消费习惯等等各个维度的数据，我们希望通过这样的数据，能够更有效、精准地为每一个业主、客户、家庭提供更加有效、更加有针对性、更物美价廉的服务的

刚才我讲到的内容是互联网的2.0时代。接下来一定会进入到物联网时代，最终我们希望这个平台做成楼联网，通过每一栋楼宇为每一个连接点，来完成所有客户大数据交互的平台。

 

3.3大核心基因：新房交易、生活方式研发、数据生态圈

 

我们这个平台有三个核心的基因是完全不同于现在所有的同类型产品的，首先它是新房交易，这是我们非常清晰的锁定的，第二，我们不止是完成销售，那只是它的基本，最重要的是完成产品定制和生活方式的研发，我们的产品包括硬件、软件，包括由这两者所生成的全新的生活场景和生活方式。第三，它会形成一个巨大的数据生态圈，在这个数据的生态圈里，我们能够有效地，有针对性地帮助所有的客户完成他最想要的服务。

 

说一下前面讲到的我们的组织模型，我们叫弹出集散体，我们这个组织是非常轻，完全是扁平化的，我可能是创始人、CEO，但同时我也可能就是一个产品经理，我可能也就是一个销售人员，我的团队中每一个人都是平等的，他们以职业的专长形成组合，没有级别之分。每一个小组，每一个任务包产生的时候，由6个功能子舱里面选出两到三个匹配的人员，越复杂的可能需要全部舱的人员，他们会形成一个集散体，这个集散体被弹出母舱之后，他就是独立的一家公司，他具备完全独立的运营决策，具备完全独立的搜索资源的能力，集合资源的能力，创造和开发产品的能力，完成交易的能力，所有的决策在这个弹出体内完成，需要母体的资源，母体会给它输出，它在完成了任务之后，它会在某个阶段断联掉他的资源，重新回到母舱，然后再接到其它的新的任务去完成，这是自组织模型。这个母舰里面的子舱，里面可以产品无数的小的自体，它不是靠它单体的力量，而是靠它弹出之后，在整个社会中，在商业的王国自动地去创造、吸附、应变、改善这样的资源或者是创造新的产品的能力。

 

 

现在有人争论到底是房地产+互联网，还是互联网+房地产，我认为在房地产1.0的阶段，一定是房地产+互联网，在这个过程中，我们这个平台要做两件事情，第一件事情就是帮助所有的开发商卸载。所谓的卸载就是不你现在自重的库存，我们通过全新的方式，从产品到客户，再到服务，我们用全新的方式帮助你把现有的产品去化。同时你新拿到的土地，或者计划要开发的新的产品开始用重启的模式，提前就进入到预制的阶段，我们现在和另外一家郑州的开发商在合作的就是它的一个商业的地块，在这个商业的地块里，我们锁定了一个基本目标客群之后，从整个地块的规划设计，到它的立面，到里面的产品，到它的业态，我们都将产生全新的这个平台的模式，来进行产品的定制。

到2.0阶段的时候，房地产真的变轻了之后，它才有能力去加生活，我们叫互联网+生活家，家是那个硬件的载体，生活是在这个互联网平台上产生的新的生活方式，而不再是单一的一个房子。

接下来我们就推要出品我们的一号作品，这个一号作品是一个全新的作品，它会有很大的不同，这个产品里面把我们刚才前面讲到的非常多的变化的东西都融入进来，这个产品是我们希望能够呈现出我们说的完全不同的，面向未来的生活场景和生活的状态。现在这个已经进入到了施工图的阶段，我们希望在不久的将来能够把它呈现给大家，让大家看到一个全新未来的城市，一个全新未来的生活场景是什么样的，或者它具备多少种可能性。

 

首先我们说一个城市最基本要具备的一些功能，我们现在把一栋楼，就视为是一个城市，有句话说未来的生活方式只有两种，要么是宅在家，要么是留天下，其实不是宅在家，而是要宅在城的，这个城可以是具体一个地方的城，也可以是我们这种虚拟的城，它只是一栋楼，一栋楼就可以完成一座城市的功能。传统的一栋楼，这宾是酒店，那边是公寓，那边是商场，这是割裂式生态的布局，接下来我们要把这些全部打碎。在这个时光之城里面，空间的功能逻辑、业态的交互方式，以及空间的设计模式，共享社交的模式，和即时数据的采集模式，都将是有全新的一些思考和行动。

现在的空间功能里面，大多数都是用的并联运用，效率非常低，我们会把空间做成串联的应用，同一个空间通过我们的设计，让它快速实现不同的新的功能。另外一个是交互的方式，原来是割裂式的生态，原来二层以下是商业，是底商，再上面是住宅，完全都是单一的业态，所以就会形成我们在北京CBD上班，然后回到我住的地方，需要一两个小时在路上，每天我要办什么事情，都有大量的时间消耗在路上。我们空间的变革，可以改变你的这种生活方式，让你以最小的方式获得最大的收获。

 

这是我们的空间设想，我们在一个楼里面首先有一个纳米云店，它不占任何的空间，它全部是开在空中。然后有一米微坊，它是穿插在我们的主业态中的商业，你在去办公室的路上，可能看到我们走廊上放着的魔镜，推出了新款服装，你可能就在那里下单购买了新款的服装，换言之所有的消费在未来它是混生的，你不会再为了一个单一的购买目的而专门的花费时间和精力去到一个地方，而是在你正常的行为中，所有的消费模式自然而然生成在你的消费模式中，它完成它的销售。包括极客工厂等等，我们一会儿的视频中会介绍到。

 

这是先给大家看一下我们的空间整形，先用一个简单的逻辑来看，一会儿会有我们的日本的团队来给大家演示一下我们现在正在开发的这个APP，可以让大家在线上非常方便地操作，完成整个选择。下面有请我们的日本团队来操作，给大家演示一下。

 

大家可以把自己的房间的照片放到这个平台上，这个空间是3D立体，360度视觉可视的，在这样的前提下，你对整个空间从地面、天花、墙壁、灯具、沙发、窗帘等等所有的空间都会发生改变的关联的部分，都可以实际的操作，选择不同的款式、类型，来看最终它会呈现的效果，直到你满意的效果呈现，你才可以下订单，你不满意，你可以一直在这里修改。

未来它就是你自己家的一个场景，你把它拍下来放到这个场景里面来，旁边会对所有的配置的面料、材质的选择，你自己可以轻松的点击任何你喜欢的款式、色彩、材质，放到这个平台上来，看它做出来之后是什么样子，每个人都可以成为一个设计师，你可以自己来真正意义上把自己的家里变得不一样。包括地板、窗帘，空间变化中最关键的一些内容，全部都可在这里呈现，你可以很好地自己去操作，去体验，然后选择自己想要的空间感受。现在我们这个APP平台正在开发中，上线之后，客户就可以把自己的房子的照片放上来，然后在这里面调整，我们需要有大量的做家装或者是做软装的合作伙伴，在我们的平台上提供你们的专业的服务，我们的客户端是直接引流在这个平台上，我们会有所有的这个产业链的合作伙伴来为客户提供到位的服务。

 

可能今天和大家讲的内容有点多，这是我们将近半年的思考，今天我们是全部都毫无保留地和大家进行了分享。

 

我们再来参观一下我们的时光之城，这个小E是我们的形象卡通代言。小E进入eLab之后，他要学会四个新的技能，在这个城市里面他要先了解这个城市的基本状况，也就是所有的设施，能够提供的服务、空间，硬件和软件都有什么，同时他要在这个城市生活，可以通过线上和线下的平台完成所有任务的抢单、接单，我想发单，也可以在这个平台上完成。其他人可以在线上进行接单。同时在这个虚拟的城市里可以创建各种各样的店，这个店不是纯虚拟的，是真实在这栋楼里边的，你可以真正去开的店。同时它会产生相应的社交，基于生意的社交。你在这个平台里，针对同一个空间，我们可以根据每一个客户自己下的订单，让空间变成客户需要的场景改变。同时我们可以在这个过程中，有人发单，有人需要什么样的人和我一起配合，完成一个单，我们就一起配合做一个新的工作任务包。同时在这里面可以看到所有入住这个城市的会员，我们都有他入住的整个认证体系，可以让我们的会员方便地进行交流。

我们还有5种的商业空间，可以让我们的客户，让我们这个城市的常住民、背包客共同完成这个城市线上线下的睡眠、休闲、购物、娱乐的完成。我们有一个约吧，可以和线上线下认识、不认识的人在这个平台上互动，大家共同产生基于生意的社交圈。我们之后会建立一个全面的数据评价的体系，对于生活在这一栋楼里面的所有业态都会产生即时的数据采集。

 

我们有两层是实验舱的核心层，这里面全部是我们的创新型的产品，每个客户在这里居住生活的体验，通过红外线现场的布点，可以实时记录客户的关注，对每一个空间，每一个场景，不同的业态，客户自主停留的时间是多久，他会在这里交互哪些信息，他会愿意在什么情况下购物，在什么情况下发出社交的邀请，这些数据都会全部进行实时采集，这也是引进的日本的技术，我们通过这些技术完成所有即时数据的采集。

 

现在让我们真实地去进入我们这个时光之城，现在还只能是用一个多媒体的方式带大家去感受一下未来的生活。

 

我们希望这样的一个全新的产品能够让开发商每花的一分钱，客户每付的一分钱都能产生N倍的效率，而不是大量的空间闲置在那里不能用，在办公楼里面我们其实只使用了8个小时，剩余的16个小时全部是浪费的，我们去住酒店，其实只居住了睡眠的8个小时，其余的时间也是浪费的，我们空间的使用效率是非常低的。通过这样全新的未来产品，我们会让这一个空间具备N倍的多重的品效，同时众多的业态在这里混生，会产生多重的收益。

 

 

接下来到我们的最后一部分，我们希望能够有更多的合作伙伴，和我们一起来开启这样一段旅程，和我们一起能够去做这些有意思的，好玩的，但是也充满挑战的工作，我们会有6个功能子舱，从大数据到人工智能、营销、传播，到各种关键资源的对接，尤其是设计，都是我们最核心的功能舱，我们需要有大量的伙伴来一起同行，希望大家能够愿意和我们用各种方式，一起来开启这样一场旅程。

这句话是我非常喜欢的一句话，我曾经研究了它很久，“善阵者不战，善战者不败，善败者不乱”。我曾经以为最高的境界，应该是善阵者不战，这就相当于是不战而屈人之兵，这是商战中最高的境界，但是后来慢慢的我猜知道，真正最大的本事不是这个，当你真正有了那样的本事以后，你已经处在整个生态链的顶端，的确是没有人和你竞争了，但这样的人，这样的企业是寥寥无几。更多的人、更多的公司和企业其实是在“善败者不乱”，（不善败到乱极）。我跟我们的团队讲，我希望我们首先做到的是善败者不乱。在这样一个全新的时代，我们要做这样一件冒险的事情，做这样完全没有路径，只有方向的事情，我们一定会要面对巨大的挑战和风险，但是我们所要做的最重要的一点是善败者不乱。无论我们面对什么样的挑战，只要我们的宗旨没有变，我们的动力系统没有丧失，我们团队的每个人都还在秉持着我们的精神，我想从不乱开始，我会善战，从善战开始，我终有一日会做到善阵，它的逻辑其实应该是这样的。

我认为每个人都是孤品，都是独一无二的，我们每个人在这个世界上一定找不到完全相同的两条生命，无论是自然界、生物界、动物界到人类，你一定找不到完全一样的两个生命体，也就意味着上苍在造万物之初就有一份天意，你是独一无二的，你来到这个世界的目的就是为了活出独一无二，而不是让你走到生命尽头的时候，发觉自己不是自己。我和我的团队讲，最大的天意，最大的勇敢从来不是无畏，而是你明知恐惧，依然前行。心中有这样的一份梦想，只要你在往前走，什么是失败？没有任何人有资格对你断言你是成功还是失败，只要我们在路上就有希望，1%的希望，谁能告诉我它不是希望？所以对我们整个团队而言，我们会尊重、理解所有的我们将会面对的挑战、质疑。但是最重要的是我们热爱它。

 

我们这个团队每一个人都是因为热爱而来到了这里，我们希望能够因为我们的热爱，我们对地产的热爱，我们不希望房地产真的变成一个末乱的行业，我们知道在这个行业中有太多的精英，我热爱地产，我不会离开地产，无论发生什么样的改变，我都愿意和它一起去寻找它，创建它全新的未来，我相信它一定有它美好的未来，只是我们还没有找到。我们希望由于我们的启程，能够让更多的地产人愿意选择你自己最擅长的方式进入到这个领域，我们一起来改变、推动整个行业的发展，而不仅仅是我们这几个人。我相信星火燎原，这种改变是必然的，是根本的趋势，在这样的逻辑之下，万物不同，每个人、每家公司都有他存在的使命和意义，我们所要做的不是去质疑它，而是努力的寻找并创建和呈现它。

 

希望在这样一个美好的世界里，我们能够和所有的地产人共同开启一段全新的里程。谢谢大家。

 

 

来源：明源地产研究院